Μια φούσκα που έσκασε στο κεφάλι μας

Γράφει ο
Ηλίας Καραβόλιας

Χαρακτηριστικό γνώρισμα μιας εθνικής αγοράς ακινήτων είναι οι μεγάλοι οικονομικοί κύκλοι που διαχρονικά παρουσιάζουν όλο και εντονότερη συσχέτιση με την παγκόσμια οικονομική κατάσταση¹. Οι ψυχολογικές όμως παράμετροι διαμόρφωσης των τιμών σε κάθε χώρα φαίνεται να υπερτερούν των γενικότερων οικονομικών συνθηκών, αν και ποτέ δεν έμεινε αλώβητη μια αγορά ακινήτων από μια διεθνή ύφεση ή κατάρρευση. Ανάλογη φαίνεται να είναι και η επίδραση από τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ μιας χώρας².
Η κρίση του 2007-2008 στις ΗΠΑ, στον περίφημο τομέα των ‘σκάρτων’ στεγαστικών δανείων( που αντιστοιχούσε στο 15% της πιστωτικής αγοράς σπιτιών και γραφείων στις ΗΠΑ) επανέφερε
στην επικαιρότητα το ζήτημα της φερεγγυότητας των δανειοληπτών για αγορά ακινήτων και των επισφαλειών που ενδεχομένως μαζεύουν οι τράπεζες και οι εταιρείες δανεισμού( 50 από αυτές κήρυξαν τότε πτώχευση στις ΗΠΑ).
Υπήρξε δε και κρίση στην επενδυτική αγορά των αφερέγγυων δανείων μια δευτερογενή( sub -prime) αγορά στην οποία εκτέθηκαν αρκετοί θεσμικοί επενδυτές και κατέγραψαν τεράστιες ζημίες. Τα χρηματοοικονομικά εργαλεία που καλούνται να διαχειριστούν αυτούς τους κινδύνους για το παγκόσμιο σύστημα φαίνεται και πάλι να μην μπορούν να ενσωματώσουν επαρκώς τις ασταθείς παραμέτρους των ατομικών επιλογών και προσδοκιών, που σε εκτεταμένο σύνολο δημιουργούν οικονομικές στρεβλώσεις στις αγορές.
Στον τομέα της ακίνητης περιουσίας τόσο στην Ε.Ε όσο και στις ΗΠΑ, παρατηρείται έντονα το φαινόμενο της ψυχολογικής παραμετροποίησης των αξιών (psychological parameters of values) δεδομένης της έντονης εξάρτησης που αποδίδεται κυρίως στην έννοια της ιδιοκατοίκησης( αλλά και στην ασφάλεια της επένδυσης λόγω εμπράγματης μορφής που παίρνει το κεφάλαιο). Έντονη όμως είναι και η μιμητική τάση για πολυτελή σπίτια και καταξίωση μέσω αυτών.
Ειδικά στην Ελλάδα, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Ε.Ε, ο δείκτης ιδιοκατοίκησης ξεπερνάει το 80% κάτι που συσχετίζεται έντονα με την ''ψυχολογική κληρονομιά'' από την αρχαιότητα, όπου ο φόβος του θανάτου έβρισκε έντονη απώθηση στην δημιουργία οικίας και ασφαλούς στέγης για διαγενεακή κληρονομιά (‘κεραμίδι πάνω από το κεφάλι’ λέμε μέχρι και σήμερα). Μελέτες σε διεθνές επίπεδο δείχνουν έντονη την συσχέτιση των τιμών στην ζήτηση και προσφορά ακινήτων με αυτό που ονομάζουμε ‘ιδιαίτερη αξιoδότηση’ (special valuation). Αυτή η αξιοδότηση αποτελεί την πλέον σύγχρονη έννοια ανάλυσης στα Χρηματοοικονομικά της Συμπεριφοράς (Behavioral Finance)
Η ιδιοκατοίκηση αποτελεί το κλασικότερο παράδειγμα εμφάνισης του διλήμματος χρήση/ιδιοκτησία στην Οικονομική θεωρία. Η περίφημη λαϊκή άποψη ότι ‘το ενοίκιο είναι πεταμένα λεφτά, άρα συμφέρει το δάνειο’, φαίνεται ότι έχει πάψει να ισχύει. Η απόδειξη είναι πάρα πολύ απλή και στηρίζεται στην θεωρία της συγκριτικής ανάλυσης:
''Με το ενοίκιο που πληρώνω, σε πόσα χρόνια μπορώ να αγοράσω το σπίτι που μένω, αν δανειστώ αυτά τα χρήματα, που μου ζητάει ο ιδιοκτήτης, από την τράπεζα;'' Πριν την κρίση η απάντηση αφήνει σχεδόν άφωνους τους πάντες αφού μάλλον δεν μπορούν να δανειστούν καν, καθότι χρειάζονταν από 55- 65 χρόνια να αποπληρώσουν το δάνειο στην τράπεζα (ως γνωστόν οι τράπεζες δανείζουν μόνο για 40 χρόνια, μέχρι στιγμής τουλάχιστον).
Δεν υπήρχε δε καν το θέμα περί υπολογισμού των τόκων που πρέπει να επιστραφούν στην τράπεζα. 
Πού οφείλονταν άραγε αυτή η ανορθολογική συμπεριφορά και κυρίως από πού πήγαζε ως γενικό φαινόμενο; Γιατί ο μέσος άνθρωπος δεν μπορεί να αποσυσχετίσει την αξία χρήσης από την αξία κατοχής ενός σπιτιού; (ερώτημα που δεν αφορά μόνο φυσικά την αγορά ακινήτων). Οι απαντήσεις έχουν άμεση σχέση με την γενική οικονομική κατάσταση, κατά κύριο λόγο, και την ιδιοσυγκρασία του καθενός. Στην ελληνική περίπτωση, η μαζική σχεδόν τάση για αγορά σπιτιού έχει μια ορθολογική εξήγηση.
Τις δεκαετίες μετά τον Β’ Παγκόσμιο πόλεμο αλλά κυρίως μετά την πτώση της δικτατορίας( 1974),η Ελλάδα γνώρισε μια ‘ύπουλη’ άνοδο του πληθωρισμού. Χρησιμοποιώ αυτόν τον αδόκιμο στην Οικονομία όρο για να περιγράψω την αδυναμία του μέσου Έλληνα να αντιληφθεί ότι η έννοια πληθωρισμός δεν σημαίνει μόνο ακρίβεια των αγαθών και του επιπέδου ζωής, αλλά ανοδική τάση του γενικού επιπέδου τιμών, συνεπώς και των αξιών από εισοδήματα, εργασία, περιουσία. Κρίσιμο εδώ είναι να αντιληφθούμε ότι στις δυο δεκαετίες του '80 και του '90 η υψηλή τοκοφορία των ρευστού διαθέσιμου (έφθασε και άνω του 30% στα μέσα της δεκαετίας του ’80) έκανε πολλούς ιδιώτες να διπλασιάζουν τα λεφτά τους σε σχεδόν 3 χρόνια, αφήνοντας τα απλά σε καταθέσεις.
Παράλληλα, οι αξίες των ακινήτων και κυρίως της γης, ως μέσο αξιοδότησης της επένδυσης, μπορούσαν να ανέλθουν ταχύτατα αφού υπήρχε ρευστό να επενδυθεί. Εδώ πρέπει να εντοπίσουμε την ειδοποιό διαφορά: στην συναλλακτική μας και εν γένει στη οικονομική μας καθημερινότητα, δεν γίνεται εύκολά αντιληπτό το στοιχείο διαφοροποίησης της επενδυτικής ‘συμπεριφοράς’ από αυτή του δανεικού χρήματος και αυτή από τα ίδια κεφάλαια. Κυρίως δεν συνυπολογίζεται συχνά η διαφορά του κόστους δανεισμού από το κόστος κεφαλαίου.
Πιστεύαμε κάποτε ότι η ελληνική αγορά ακινήτων σχεδόν ήταν απίθανο να καταρρεύσει: α) γιατί η προσφορά δεν είναι ελεγχόμενη ολιγοπωλιακά (οι μεγάλες κατασκευαστικές δεν μπήκαν μαζικά στην οικιστική ανάπτυξη) και οι επαγγελματίες κατασκευαστές στην Ελλάδα είναι σχεδόν χιλιάδες και β) επειδή ο Έλληνας πάντα θέλει να αγοράσει το δικό του σπίτι. Η σύγχρονη Οικονομική Ανάλυση προσδιορίζει όμως τις αιτίες προσφοράς και ζήτησης αγαθών και περιουσιακών στοιχείων, κάτω από νέες συνθήκες, άμεσα συνδεόμενες με το πνεύμα της εποχής. Επιθυμίες, ματαιοδοξία και κοινωνική αναγνώριση μέσα από τα σύμβολα περιουσίας ,όπως το μεγάλο και πολυτελές σπίτι, ‘’ελέγχονται’’ από τις νέες ανάγκες που γρήγορα γεννάει το σύστημα της υπερκατανάλωσης περιττών αγαθών στην καθημερινότητα του ατόμου με μέσο εισόδημα.
Η ζωή όμως ανέτρεψε τα θεωρητικά αξιώματα που περιέγραψα. Του τοίχους των σπιτιών που αγόραζαν μανιακά οι Έλληνες, δεν μπορούμε σήμερα να τους φάμε, να τους κάνουμε χρήμα που το έχουμε ανάγκη....